תושב חוץ - הדרך למימוש פטור ממס שבח במכירת דירה 

בתקופה זו, בה רבים מיהודי תפוצות העולם מבצעים עסקאות מקרקעין בישראל, ישנה חשיבות רבה להיבטי המס בעסקת מקרקעין המבוצעת על ידי תושב חוץ.

התייחסות לזכאות לפטור ממס שבח לתושב חוץ, המוכר את דירתו היחידה במדינת ישראל, מתוארת בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, אך עם זאת נוסח החוק מערים קשיים במימוש הפטור על ידי תושב חוץ בעת מכירת דירתו היחידה.

כלשון החוק:

"תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, המוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה, שלגביה נתקיימו התנאים האמורים בפרק זה, יהיה זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור ממס במכירתה; לעניין סעיף קטן זה, יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו דירה כאמור."

מלשון החוק ניתן להבין שתושב חוץ בדומה לתושב ישראל, זכאי לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה מזכה בכפוף לתנאים המפורטים בחוק.

עם זאת, קיים שוני מהותי בין החזקה החלה על תושב חוץ לבין החזקה החלה על תושב ישראל לעניין היות דירתו בישראל דירה יחידה או לא.

החזקה החלה על תושב חוץ הינה כי כל עוד לא המציא תושב החוץ אישור רשמי משלטונות המס במדינת התושבות שלו,  לפיו אין לו דירה נוספת, הרי שיראו בו כבעל דירת מגורים נוספת במדינת תושבתו, כך שלא יהיה זכאי לממש את פטור מס השבח השמור לבעל דירה יחידה.

לכאורה אין כל קושי, שכן החוק מאפשר לסתור את החזקה לפיה לתושב חוץ דירה במדינת התושבות שלו על ידי המצאת אישורים מרשויות המס ממדינת התושבות שיאשרו שאין לתושב החוץ דירה במדינת התושבות שלו.

הלכה למעשה קיים קושי רב בהמצאת אישורים אלו. הדין הישראלי אומנם דורש שמבקש הפטור ימציא את האישורים משלטונות המס של המדינה הזרה, אך לא פעם שלטונות מס של מדינות רבות מסרבות להעניק אישור שכזה למרות שלתושב החוץ אין כל דירה במדינתם. במקרה שכזה חוסר ההתאמה בין הדין הישראלי לפעולות רשויות המס במדינות זרות יכול להוביל לאי יכולת למימוש פטור מס השבח הניתן (בתנאים) למוכר דירה יחידה.

רשויות המס בישראל מודעות לקושי זה, ומתמודדות איתו בדרכים עקיפות. כלומר, רשויות המס לא נצמדות בצורה דווקנית ללשון החוק ולפעמים מאפשרות לממש את הפטור גם באמצעות אישורים שאינם אישורים רשמיים משלטונות המס של מדינת התושבות. כך שתושב חוץ עשוי להצליח ולממש את הפטור על ידי הוכחת טענותיו באמצעות אישורים/מסמכים אחרים שיספקו את רשות המיסים במדינת ישראל.

נושא נוסף שראוי להתייחסות הינו מה הדין במקרה שלתושב החוץ דירה נוספת במדינה שאינה מדינת התושבות שלו. על פי לשון החוק, רשויות המס אינן דורשות אישורים ממדינות נוספות מלבד מדינת התושבות של תושב החוץ מבקש הפטור. כך שסביר להניח שתושב חוץ לא יידרש להוכיח הימצאותה או אי הימצאותה של דירה נוספת במדינה שאינה מדינת התושבות שלו. משכך, ברגע שיוכיח תושב החוץ (באופן המספק את רשויות המס בישראל) כי אין לו דירה נוספת במדינת התושבות שלו ויעמוד בתנאים לקבלת פטור ממס שבח בגין מכירת דירה יחידה הרי שיוכל לממש פטור זה ולהימנע מלשלם סכומים משמעותיים בגין מס שבח.

המלצתנו לתושב חוץ בבואו לבצע עסקת מקרקעין במדינת ישראל הינה להיעזר בליווי משפטי ממשרד הבקיא בדין הרלוונטי.